Entonces está usted desesperado porque su casa ha permanecido en venta semana tras semana sin resultados?
A continuación le presentamos algunas posibles razones por las cuales bandadas de compradores podrían estarse alejando.
By Bankrate.com
Su jardín ha crecido tanto que ha cubierto el letrero de “Se Vende”? Han surgido nidos de avispas en su puerta? Acaba de recibir la invitación a la fiesta de retiro de su agente de bienes raíces?
Si es así, es probable que la venta de su casa no llegue jamás
Estos son los seis problemas más comunes que detienen la venta de una casa y cómo solucionarlos:
Su casa se promueve en un precio excesivo
A los propietarios optimistas les gusta repetir sin mayor problema: “Hay un comprador para cada casa”, pero olvidan que de hecho son los compradores quienes finalmente determinan el valor de una casa.
Usted puede pedir la luna y las estrellas y determinar el precio de su propiedad muy por arriba de inmuebles similares en su zona, pero en algún momento dependerá de usted, el vendedor, aceptar lo que los compradores piensan que es el justo valor por su casa.
Sobreestimar el valor de una propiedad es la razón más común para impedir su venta. Cuando usted pone un precio poco realista esto desencadena un proceso que muy comúnmente termina siendo contraproducente, y este es el porqué:
La mayoría de las agencias y asesores inmobiliarios, y por lo tanto prospectos compradores, verán su propiedad exhibiéndose en el mercado inmobiliario en los primeros 30 días. Si está sobrevaluada en al menos un 5% esto será captado y el interés en su inmueble declinará, especialmente si usted no muestra apertura para “escuchar propuestas”. En esta etapa probablemente ya se comenzó a dejar ir prospectos que hubieran sido sujetos de crédito a un precio más razonable. Incluso, aún encontrando clientes para un precio inflado, cuando las ventas se logran con financiamiento, la operación puede venirse abajo al momento de realizar los avalúos necesarios.
Su asesor inmobiliario puede haber aprobado, o incluso sugerido un precio elevado solo para conseguir el contrato de exclusividad sobre su propiedad. Irónicamente, otros asesores e inmobiliarias usan continuamente propiedades como la suya para hacer lucir mejor otras propiedades con un precio adecuado. (“Esto es lo que están pidiendo por esta casa. Ahora, le gustaría ver nuevamente la casa que le mostré primero?”)
“Si usted tiene una casa que realmente podría venderse en $2’000,000, y la pone a la venta en $2’600,000 usted está tratando de competir contra propiedades que realmente valen cerca de $3’000,000 y sucede que su casa no está compitiendo bien comparativamente” comenta Jeri Fisher de Jeri Fisher Real Estate in Missoula, Mont. “Usted realmente querrá competir con otras propiedades siempre que sean similares a la suya.”
Si su casa permanece demasiado tiempo en el mercado, tanto promotores como compradores pueden comenzar a preguntarse si existen algunas otras razones, quizá más importantes, por las cuales no se está vendiendo la propiedad.
“Se quema, igual que una chamarra colgada en el aparador de una tienda semana tras semana,” dice Fisher. “La gente capta que ha estado en venta por demasiado tiempo y los promotores dejan también de mostrarla.”
Su Casa no luce bien
Su casa está compitiendo contra otras nuevecitas en esos recién terminados y detallados cotos en las afueras de la ciudad, los cuales ofrecen una variedad de instalaciones, atractivos precios y financiamiento.
Tiene que enfrentarlo: Hasta la mejor casa necesita muchas veces un poco de maquillaje si espera atraer a compradores reales.
La buena noticia es que la mayoría de las veces, el trabajo requerido es solo a nivel apariencia y no es caro: pintura, arreglo de ventanas, una buena limpieza de pisos y alfombras y Voila! La casa lucirá suficientemente bien para que sea reconsiderada.
Un buen asesor inmobiliario podrá aconsejarle acera de en qué invertir su tiempo y dinero para obtener la mejor retribución.
“El precio y las condiciones del inmueble son dos cosas en las que el propietario puede hacer algo,” dice Fisher. “Yo siempre le doy a las personas una lista con sugerencias de cosas por hacer. Pienso que la pintura es muy probablemente el mejor amigo de los vendedores, porque hace que las casas huelan frescas y se vean frescas. Si es tiempo de pintar, es tiempo de pintar. Es la mejor inversión.”
Su propiedad está en una zona poco conveniente
Nada tiene tanto impacto en el valor de una casa como su ubicación. Una casa modesta puede valer el rescate de un rey si está ubicada en una buena zona. Puede incluso elevarse algunos cientos de miles por estar dos cuadras después en el siguiente, y mejor fraccionamiento.
La ubicación es un punto primordial en bienes raíces. Si su ubicación es menos que atractiva, sus opciones son limitadas. Un buen asesor inmobiliario hará todo lo posible por acentuar las ventajas y hacer que pasen desapercibidos los inconvenientes, por ejemplo usando follaje para separar visualmente propiedades vecinas poco agradables o para disminuir los efectos ruidosos del tráfico.
La mejor forma de compensar una mala ubicación es reducir el precio solicitado, u ofrecer atractivos incentivos como facilidades de pago.
Contrató a una inmobiliaria o a un asesor incompetentes
Si, si existen: Asesores inmobiliarios que engañan, son poco efectivos, y se comportan de manera inapropiada.
Su mala asesoría puede constarle mucho en tiempo y dinero, y en algunos casos molestias por tener la propiedad disponible para mostrarla a cualquier hora todos los días de la semana.
Los asesores inmobiliarios pueden permitirle sobrevaluar su propiedad, (“Podemos conseguir la venta en este precio si nos otorga a nosotros la exclusividad!”), hacer una mala promoción, fallar en la selección de prospectos con el potencial de compra adecuado, no responder a el interés de otros agentes (si la venden ellos directamente no tendrán que compartir la comisión) y mantenerlo mal informado o incluso sin información alguna durante todo el proceso.
Peor aún, si su asesor inmobiliario es agresivo, arrogante o una persona de difícil carácter, otros asesores podrán evitarse la pena de mostrar las propiedades de este agente a sus clientes potenciales.
Enfrenta usted una batalla competitiva o malas condiciones de mercado
Todos hemos escuchado las frases “Mercado de Compradores” y “Mercado de Vendedores.” En bienes raíces, las condiciones del mercado están influenciadas por diversos factores externos, algunos predecibles y otros no, como la economía de la localidad, las tasas de interés, el apetito del consumidor, etc.)
En un mercado “boyante, o mercado de vendedores” las casas se venden rápido. El inventario (casas en venta) es bajo, lo cual significa menos competencia para usted. Las probabilidades de conseguir la venta a su precio son más altas en este tipo de mercado, de hecho podría incluso hasta obtener ofertas por arriba del precio sugerido, cuando hay mucha demanda.
Pero en un mercado “estancado, o mercado de compradores”, las ventas se tornan muy lentas, los inventarios crecen y los compradores obtienen gangas, especialmente cuando saben que el comprador necesita vender.
Si usted está tratando de vender en un mercado estancado, o mercado de compradores, no está compitiendo solamente contra todas las nuevas construcciones disponibles, sino contra inmuebles en renta también. En este caso, esté preparado para cerrar la operación por debajo del precio ideal o espere a vender hasta que el péndulo se incline nuevamente a su favor.
La Publicidad y promoción para su inmueble es poco efectiva
Lejos están los días cuando una inmobiliaria podía simplemente publicar en los listados de las asociaciones de bienes raíces su propiedad, exhibir la casa y esperar tranquilamente a que otro agente trajera al comprador.
Hoy en día, los mejores vendedores lanzan una campaña publicitaria a diferentes niveles que incluye desde recorridos de venta para otros asesores, anuncios en periódicos e incluso en televisión, open houses, volantes y anuncios en las revistas de bienes raíces de la localidad.
Los medios electrónicos e internet han cambiado también el desempeño de la actividad inmobiliaria. De acuerdo con la National Association of Realtors, hoy en día más de un tercio de los compradores de casas utilizan computadoras e internet para buscar casa. Los mejores agentes inmobiliarios son los que tienen los datos de su propiedad en presentaciones a color en sus laptops para presentar su casa a clientes potenciales, y se comunican con ellos frecuentemente vía correo electrónico, especialmente cuando se trata de compradores foráneos.
Basta decir que si su asesor inmobiliario no está publicando su propiedad en internet tanto en la página de la inmobiliaria como en el listado de las asociaciones de inmobiliarias locales, su casa podría no estar teniendo toda la exposición que se requiere para encontrar un comprador.
“Hay algunos que solo incluyen los inmuebles en el listado de su asociación y rezan para que la casa se venda, y también hay aquellos que ponen mucho esfuerzo en la promoción de las opciones” dice Fisher. “Desafortunadamente, con este extraño sistema de comisiones que tenemos, todos recibimos un pago similar, sea que no sepamos nada del negocio o que se tengan muchos años de experiencia”
<< Artículo publicado en la página de MSN en fechas diversas.
Traducción: Zona Sur Inmobiliaria, S.A. de C.V. >>
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